Vruchtgebruik bij gesplitste aankoop? Zorg voor een goed onderbouwde waardering!

Denkt u na over de aankoop van vastgoed? Misschien is een vruchtgebruikconstructie de gepaste keuze: uw vennootschap verwerft het vruchtgebruik en u privé de blote eigendom. Van Den Neste & Partners helpt u hierbij met een waarderingsverslag.

Vruchtgebruikconstructie in een notendop

Door samen met uw vennootschap een vastgoed aan te kopen, legt u een deel van de aankoopprijs bij de vennootschap. Hierdoor moet u privé minder liquide middelen vrijmaken. De vruchtgebruiker geniet alle belastbare inkomsten en draagt eveneens alle ‘normale’ beroepskosten met betrekking tot het pand gedurende het vruchtgebruik. Op het moment dat het vruchtgebruik uitdooft, wordt de blote eigenaar kosteloos volle eigenaar van het pand. Belangrijk: bij de vestiging zorgt u er best voor dat het vruchtgebruik correct wordt gewaardeerd. Anders belast de fiscus het verschil als een voordeel van alle aard (VAA) bij de blote eigenaar.

Hoe waardeert u het vruchtgebruik?

In de wet zijn geen vaste waarderingsregels vastgelegd voor het vruchtgebruik van vastgoed. In principe aanvaardt de fiscus een waardering op basis van de geactualiseerde verwachte nettohuurwaarde van het vastgoed over de looptijd van het vruchtgebruik. Maar er kunnen ook andere waarderingsmethodes worden toegepast. Hou er dus rekening mee dat de fiscus uw waardering altijd in vraag kan stellen. Het is dan ook in uw belang om bij de vestiging te zorgen voor een waardering die objectief, logisch en onderbouwd is.

Hou daarbij rekening met 4 vuistregels:

• De meeste waarderingen vertrekken vanuit een brutohuurwaarde van het vastgoed.
• Onderbouw de waardering met zo veel mogelijk relevante vergelijkingspunten. Daarom is het aangewezen om een schattingsverslag te laten opstellen of minstens een gedetailleerde lijst bij te houden van de brutohuur van vergelijkbare panden.
• Bepaal de huurwaarde van het vastgoed op het moment van de vestiging van het vruchtgebruik. Ter illustratie: stel dat de vennootschap een nog af te werken pand koopt. Als de waardering van het vruchtgebruik rekening houdt met de (hogere) huurwaarde na de afwerking, waarvan de kosten gedragen worden door de vennootschap, zal het vruchtgebruik in principe overgewaardeerd zijn. In dat geval belast de fiscus de afwerkingskosten als VAA in hoofde van de blote eigenaar.
• De fiscus moet een overwaardering van het vruchtgebruik kunnen aantonen door een eigen onderbouwde en logische waardering. Anders houdt de rechter geen rekening met dit standpunt.

Wat bij uitdoving van het vruchtgebruik?

Let aan het einde van het vruchtgebruik op de volgende zaken:

• Heeft uw vennootschap na de vestiging van het vruchtgebruik bepaalde werken uitgevoerd? Dan geniet de blote eigenaar mogelijk 'meer' dan waar hij recht op heeft bij uitdoving van het vruchtgebruik. Indien hij hiervoor geen gepaste vergoeding betaalt, belast de fiscus hem met een VAA gelijk aan het bedrag van de werken.
• Is het vruchtgebruik gevestigd vóór september 2021? Dan geldt er een verschil tussen ‘verbeteringswerken’ en ‘uitbreidingswerken’. Voor verbeteringswerken is geen vergoeding door de blote eigenaar vereist bij uitdoving, voor uitbreidingswerken wel.
• Wat zegt het nieuwe goederenrecht van toepassing op vruchtgebruiken vanaf september 2021? De vruchtgebruiker kan de kosten dragen van kleine onderhoudsherstellingen en inrichtingswerken. Maar grote herstellingen, ingrijpende renovaties en uitbreidingswerken zijn bestemd voor de blote eigenaar.
• Wil u de vruchtgebruiker toch bepaalde kosten laten dragen? Bepaal dan bij de vestiging van het vruchtgebruik hoe u de vergoeding aan het einde berekent. Hou er rekening mee dat niet alle kosten die u vandaag maakt hun waarde behouden. Ook hier staat objectiviteit, logica en een goede onderbouwing centraal.